Hypotéka na mieru

Hypotekárny poradca vám pomôže zorientovať sa v ponuke hypoték, porovnať podmienky bánk, nastaviť výšku splátok a vybaviť všetky potrebné dokumenty. Často ide zároveň o finančného poradcu, ktorý okrem hypoték rieši aj ďalšie oblasti ako poistenie, investície či dôchodkové sporenie.

V praxi sa pojmy hypotekárny poradca a hypotekárny špecialista často používajú ako synonymá, ale technicky je medzi nimi jemný rozdiel. 

• Hypotekárny poradca – zvyčajne nezávislý odborník, ktorý porovnáva ponuky viacerých bánk a hľadá pre klienta najvýhodnejšie riešenie. Môže pracovať pre finančné sprostredkovateľské firmy.

• Hypotekárny špecialista – zamestnanec konkrétnej banky, ktorý ponúka iba produkty svojej inštitúcie.

Hypotéka pre mladých (hypotéka pre mladých so štátnym príspevkom) bola štátna podpora, ktorá sa viazala na klasickú hypotéku pri splnení určitých podmienok, ku ktorej štát poskytoval výhodu (zníženie úroku).

Tento mechanizmus bol zrušený k 1. 1. 2018 a odvtedy už nie je dostupný.

V roku 2025 môžu mladí ľudia vo veku 18 až 35 rokov využiť daňový bonus vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne 1 200 € ročne, a to počas prvých 5 rokov splácania hypotéky.

Podmienky nároku:

• Vek 18–35 rokov v čase podpisu zmluvy

• Účel: kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti na trvalé bývanie

• Príjem žiadateľa za predchádzajúci rok max. 2 288 € mesačne

• Bonus si môže uplatniť len hlavný dlžník

• Nehnuteľnosť nesmie byť prenajímaná

Ako si bonus uplatniť:
Prostredníctvom ročného zúčtovania dane u zamestnávateľa alebo daňového priznania. Potrebné je potvrdenie z banky o výške zaplatených úrokov.

Nie. Klasická hypotéka vždy vyžaduje založenie nehnuteľnosti – najčastejšie tej, ktorú kupujete. Ani zloženie 20 % z vlastných zdrojov vás od toho neoslobodzuje. Tých 20 % je len podmienka pre získanie hypotéky, nie spôsob, ako sa vyhnúť ručeniu.

Ak nechcete ručiť žiadnou nehnuteľnosťou (ani kupovanou, ani inou), nejde o hypotéku, ale o iný typ úveru – najčastejšie bezúčelový spotrebný úver. Ten síce nevyžaduje záložné právo na nehnuteľnosť, ale má:
– vyšší úrok,
– kratšiu dobu splatnosti,
– nižší maximálny limit (zvyčajne do 30–50 tisíc €).

Takýto úver je vhodný skôr na rekonštrukciu, financovanie kúpy nehnuteľnosti v zahraničí alebo doplatenie časti kúpnej ceny, ak hypotéka nestačí.

Hypotéka na výstavbu domu funguje inak ako pri kúpe hotovej nehnuteľnosti.

1. Postupné čerpanie úveru
– Peniaze z hypotéky banka neuvoľní naraz, ale po častiach (tzv. tranžiach), podľa postupu výstavby.
– Čerpanie prebieha na základe faktúr, fotodokumentácie alebo obhliadky stavby.
– Každá banka má vlastný harmonogram čerpania (napr. základy, hrubá stavba, strecha, kolaudácia).

2. Ručenie nehnuteľnosťou
– Na začiatku môžete ručiť pozemkom alebo inou nehnuteľnosťou.
– Počas výstavby sa záložné právo presúva na rozostavaný dom.
– Ak nemáte inú nehnuteľnosť, ručí sa automaticky pozemkom a neskôr stavbou.

3. Splácanie počas výstavby
– Počas čerpania hypotéky splácate zvyčajne len úroky z vyčerpanej sumy.
– Plnú splátku (istina + úroky) začnete platiť až po úplnom dočerpaní úveru.

4. Vlastné zdroje
– Banka štandardne vyžaduje, aby ste časť nákladov (napr. 20 %) financovali z vlastného vkladu.
– Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, riešením môže byť dofinancovanie iným úverom alebo založenie inej nehnuteľnosti.

5. Projektová dokumentácia a rozpočet
– K žiadosti o hypotéku musíte predložiť stavebné povolenie, projekt a rozpočet výstavby.
– Niektoré banky môžu požadovať aj zmluvu so stavebnou firmou alebo preukázanie príjmu, ak staviate svojpomocne.

Ak plánujete kúpu pozemku na výstavbu rodinného domu, môžete naň využiť hypotéku. Tento typ úveru má však svoje špecifiká:

Základné podmienky
– Hypotéku možno použiť len na kúpu stavebného pozemku, ktorý je podľa územného plánu určený na výstavbu rodinného domu alebo inej stavby na bývanie.
– Pozemok musí mať prístup z verejnej cesty a ideálne aj inžinierske siete (voda, elektrina, kanalizácia). Požiadavka na inžinierske siete nie je zákonom daná, ale mnohé banky ju považujú za praktickú podmienku pri posudzovaní hypotéky na pozemok.
– Na poľnohospodársku pôdu, rekreačný alebo lesný pozemok sa klasická hypotéka nevzťahuje. V takýchto prípadoch môže pomôcť spotrebný alebo podnikateľský úver.

Výška hypotéky a ručenie
– Banky financujú zvyčajne 70–80 % z hodnoty pozemku, zvyšok musíte doplniť z vlastných zdrojov.
– Ručiť môžete kupovaným pozemkom, ak má dostatočnú hodnotu, alebo inou nehnuteľnosťou (napr. byt, dom).

Doklady k žiadosti
– List vlastníctva, snímka z katastrálnej mapy
– Územnoplánovacia informácia od obce
– Kúpna zmluva alebo návrh zmluvy

Možnosť výstavby v budúcnosti
– Ak plánujete na pozemku stavať, banka môže ponúknuť kombinovanú hypotéku – najskôr na pozemok, neskôr na výstavbu.
– Výhodou je, ak výstavbu plánujete začať do 1–2 rokov – banky to zvyknú zohľadniť.

Na Slovensku v roku 2025 neexistuje klasická hypotéka úplne bez dokladovania príjmu. Banky sú zo zákona povinné overovať schopnosť klienta úver splácať, preto si príjem vždy nejako overujú. Existujú však výnimky alebo miernejšie formy dokladovania:

1. Príjem z trvalého pracovného pomeru
– Ak ste zamestnaný na TPP, banky si príjem často overia elektronicky priamo cez Sociálnu poisťovňu – teda nepotrebujete nosiť potvrdenie od zamestnávateľa.
– Ide o tzv. hypotéku bez papierového dokladovania príjmu, nie však bez overenia príjmu ako takého.

2. Podnikatelia a SZČO
– Pri živnostníkoch je zvyčajne potrebné predložiť daňové priznanie za posledný rok alebo dva.
– Niektoré banky ponúkajú aj zjednodušené posudzovanie – napr. ak máte vysoké obraty, ale nižší zisk, môžu akceptovať určitú percentuálnu časť obratu ako „fiktívny“ príjem.
– Banky môžu akceptovať aj príjem zo zahraničia, prenájmu, dividend a iných zdrojov.

3. Ručenie inou nehnuteľnosťou
– Ak máte vlastnú nehnuteľnosť bez záťaže alebo ručíte nehnuteľnosťou s vysokou hodnotou, niektoré banky môžu byť pri dokladovaní príjmu flexibilnejšie.
– V takom prípade však stále musíte preukázať aspoň minimálnu schopnosť úver splácať.

4. Alternatíva: spotrebný úver bez dokladovania príjmu
– Pri nižších sumách (napr. do 10–20 000 €) banky ponúkajú spotrebné úvery bez potreby predkladať potvrdenie o príjme – príjem si overujú interne.
– Nevýhodou je vyšší úrok a kratšia splatnosť.

Banky posudzujú, či ide o nehnuteľnosť určenú na trvalé bývanie, alebo o rekreačný objekt, čo má výrazný vplyv na podmienky úveru.

Typy chát a ich vplyv na hypotéku

1. Chata skolaudovaná ako rodinný dom (na trvalé bývanie)
– V tomto prípade ide o štandardnú hypotéku s bežnými podmienkami.
– Banka poskytne až 80–90 % z hodnoty nehnuteľnosti.
– Fixácie, úroky a splatnosť sú rovnaké ako pri byte či dome.

2. Rekreačná chata (kolaudovaná ako objekt na rekreáciu)
– Získať hypotéku je možné, ale podmienky sú prísnejšie:
– Banka zvyčajne požičia nižšie percento z hodnoty (napr. 60–70 %)
– Vyžaduje sa vyšší vlastný vklad alebo ručiteľ
– Úrok môže byť vyšší a splatnosť kratšia

Čo rozhoduje o schválení hypotéky

– Technický stav nehnuteľnosti (murovaná stavba, voda, elektrina, kúrenie)
– Celoročná obývateľnosť – ak je chata vhodná na celoročné bývanie, máte vyššiu šancu
– Prístupová cesta a právny stav pozemku
– Účel hypotéky – banka sa pýta, či tam plánujete bývať alebo len rekreovať

Alternatíva: spotrebný úver

Ak chata nespĺňa podmienky na hypotéku, môžete využiť spotrebný úver bez ručenia nehnuteľnosťou – ten má však vyšší úrok a nižší limit (zvyčajne do 30–50 000 €).

Získať hypotéku ako SZČO (živnostník) je možné, ale banky posudzujú príjem inak ako pri zamestnancoch. Vyžaduje sa najmä preukázanie dostatočne stabilného a doložiteľného príjmu.

Banky posudzujú príjem živnostníka nasledovne:

1. Daňové priznanie
– Základným dokladom je daňové priznanie za posledný rok, prípadne aj za 2 roky spätne.
– Banka posudzuje základ dane po odpočítaní odvodov alebo v niektorých prípadoch percento z obratu (napr. 40–60 %).

2. Paušálne výdavky
– Pri paušálnych výdavkoch je základ dane zvyčajne nižší, čo môže znížiť schválenú výšku hypotéky.
– Niektoré banky pri paušalistoch akceptujú určitý podiel z obratu ako výšku príjmu (napr. 60 %).

3. Pravidelnosť a stabilita príjmu
– Banky prihliadajú na to, či máte pravidelné faktúry, dlhodobých klientov alebo kolísavý príjem.
– Stabilnejší príjem zvyšuje šancu na lepšie podmienky.

Aké sú podmienky pre SZČO v porovnaní so zamestnancom

– Potrebujete dlhšiu históriu podnikania, zvyčajne aspoň 12 mesiacov (niekedy 24 mesiacov).
– Vyšší dôraz na bonitu, výdavky a úverovú históriu.
– Úroky a fixácie sú rovnaké, ak splníte podmienky ako bežný klient.
– Pri slabšom daňovom priznaní pomôže ručiteľ alebo spolužiadateľ.

Alternatívy a tipy

– Niektoré banky ponúkajú tzv. zjednodušené posudzovanie pre SZČO – napríklad automatické výpočty z účtu alebo obratové modely.
– Pomôže, ak máte nízke záväzky, vyššie vlastné zdroje alebo ručíte nehnuteľnosťou s rezervou vo výške.